固定資産税における家屋評価

ページID：0001168 更新日：2025年1月10日更新印刷ページ表示

家屋とは

　居宅、店舗、工場、倉庫その他の建物をいい、屋根、周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものです。つまり「基礎と屋根があり三方以上を囲われた風雨をしのげる建物」とされています。

家屋評価の方法

　家屋評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準とする方法により算定されます。再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費です。

　固定資産評価基準は、家屋の主体構造及び用途ごとに、部分別の評点項目及び標準評点数が設定されています。家屋評価は次の部分別の標準評点数により行います。

木造

屋根、基礎、外壁仕上、柱・壁体、内壁仕上、天井仕上、床、建具、建築設備、仮設工事、その他工事

非木造

主体構造部、基礎工事、外周壁骨組、間仕切骨組、外壁仕上、内壁仕上、床仕上、天井仕上、屋根仕上、建具、特殊設備、建築設備、仮設工事、その他工事

家屋の実地調査の流れ

<調査依頼>　郵便や電話で事前に実地調査を依頼します。
<調査日程の調整>　調査にお伺いする日時を調整します。
<実地調査>　家屋の内部及び外部の調査(仕上資材や建築設備の目視、計測)にお伺いし、家屋の税金についてご説明します。
<課税台帳の閲覧>　課税年度の4月1日以降、課税台帳で評価額を確認できます。

評価額の見直し

　3年ごとに評価替えを行います。方法は、建築時の再建築費評点数に、再建築費評点補正率（建設物価の変動）と経年減点補正率（家屋の年数経過による損耗減価）をかけて、評点一点当たりの価額を再計算したものが評価額となります。

新築住宅に対する固定資産税の減額措置

　新築した家屋が「専用住宅・併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上のもの）」である場合、その床面積が50平方メートル以上(一戸建以外の貸家住宅は一戸が40平方メートル以上)280平方メートル以下のものについて、床面積120平方メートル以下の住宅部分につき新築後3年度分(3階建以上の中高層耐火建築住宅等は5年度分)の固定資産税が2分の1に減額されます。
　共同住宅（一戸建以外の貸家住宅）や課税上の二世帯住宅の場合は、独立して区画された部分の床面積をもって減額適用の判定をします。

耐震改修に伴う固定資産税の減額措置

　一定の基準を満たす家屋耐震改修工事を施した場合、申告により固定資産税が減額される場合があります。

減額要件

昭和57年1月1日以前に建築された住宅であること
住居部分が床面積の2分の1以上であること（併用住宅の場合）
平成18年1月1日から令和8年3月31日までの間に耐震改修が行われたもの
耐震改修に要した費用の額が50万円を超えること
国で定める耐震基準に適合すること(次のいずれかに当てはまること)
- 建築基準法施行令第3章及び第5章の4に規定する基準
- 国土交通大臣が総務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準

注意：熱損失防止改修（省エネ改修）又は高齢者等居住改修住宅（バリアフリー改修）による減額等を受けている場合、本特例は適用できません。

減額期間

　平成18年から平成21年までに改修が完了した住宅→翌年から3年度分
　平成22年から平成24年までに改修が完了した住宅→翌年から2年度分
　平成25年から令和8年3月31日までの改修→翌年度分(通行障害既存耐震不適格建築物に該当する住宅は2年度分)

減額となる対象床面積

　一戸(併用住宅の場合は住宅部分)当たり120平方メートル相当分まで

減ずる額

　翌年度分の固定資産税額の2分の1が減額されます。
　（耐震改修に伴い認定長期優良住宅となった場合は翌年度の固定資産税額の3分の2が減額されます。）

申請方法

申告
耐震改修が完了した日から3か月以内に市に申告すること
ただし3か月以内に申告がされなかったことについてやむを得ない理由がある場合は、3か月経過後でも申告することができます。
提出書類
⑴　耐震適合住宅申告書
⑵　耐震基準に適合することを証する書類（次のいずれか1つ）　　
　　・増改築等工事証明
　　　証明書の発行主体：建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、
　　　住宅瑕疵担保責任保険法人
　　・耐震改修が行われた後に交付された「住宅性能評価書(注意1)」の写しと
　　　耐震改修に要した費用を証する書類(注意2)(写し可)
　　　(注意1)住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定するもので、
　　　耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるものに限る
　　　(注意2)費用を証する書類の例→耐震改修工事費用の領収書等
⑶　長期優良住宅認定通知書の写し（改修により認定長期優良住宅となった場合）

　耐震基準適合住宅申告書のダウンロード

バリアフリー改修（高齢者等居住改修住宅）に伴う固定資産税の減額措置

　一定の要件に該当する方が居住する住宅に対して一定のバリアフリー改修が行われた場合に、申告により、固定資産税額が減額される場合があります。長寿化社会における介護等の分野を充実させるとの観点から創設されました。

減額要件

新築の日から10年以上を経過した家屋であること（賃貸を除く）
平成28年4月1日から令和8年3月31日までの間に以下のいずれかに該当する改修工事を行った住宅
⑴　通路又は出入口の拡幅
⑵　階段のこう配の緩和
⑶　浴室の改良
⑷　便所の改良
⑸　手すりの取付け
⑹　床の段差の解消
⑺　出入口の戸の改良
⑻　床表面の滑り止め化
以下のいずれかに該当する方が居住する家屋であること
⑴　65歳以上の方
⑵　要介護認定又は要支援認定を受けている方
⑶　障害を持たれている方
床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること
居住部分が床面積の2分の1以上であること（併用住宅の場合）
補助金等を差し引いて工事費用の自己負担額が50万円超であること

(注意)耐震改修又は熱損失防止改修（省エネ改修）による減額等を受けている場合、本特例は適用できません。また、本特例は1度しか適用できません。

減額となる対象床面積

　一戸当たり100平方メートル相当分まで

減ずる額

　翌年度分の固定資産税額の3分の1が減額されます。

申請方法

申告
バリアフリー改修工事が完了した日から3か月以内に市に申告すること
ただし、3か月以内に申告がされなかったことについてやむを得ない理由がある場合は3か月経過後でも申告することができます。
提出書類
⑴　納税義務者の住民票の写し(市外居住者の方のみ)
⑵　改修工事に係る明細書
⑶　改修工事を行った箇所の写真
⑷　領収書の写し
⑸　国、地方公共団体の各種助成及び給付などの補助金の決定(確定)通知書の写し
　（補助金を受けている場合）
⑹　介護保険の被保険者証の写し（要介護認定、要支援認定を受けている方のみ）
⑺　身体障害者手帳、療育手帳の写し（障害のある方のみ）

　高齢者等居住改修住宅申告書のダウンロード

省エネ改修（熱損失防止改修）に伴う固定資産税の減額措置

　地球温暖化防止に向けて二酸化炭素排出量の削減を図るため、一定の条件の工事を行った場合、翌年度分の家屋に係る固定資産税が減額されます。

減額要件

平成26年4月1日以前から所在する家屋であること（賃貸住宅を除く。）
令和4年4月1日から令和8年3月31日までの間に、⑴または⑴を含む⑵から⑷の熱損失防止改修工事等（省エネ改修工事等）が行われていること
（省エネ基準に適合していることが必要です。）
⑴　窓の断熱工事（必須）
⑵　壁の断熱工事
⑶　天井の断熱工事
⑷　床の断熱工事
改修工事に要した費用の額が次のいずれかに当てはまること
（国または地方公共団体からの補助金等を持って充てる部分を除く）
⑴　断熱改修に係る工事費が60万円超
⑵　断熱改修に係る工事費が50万円超であって、次の設置に係る工事費と合わせて60万円超
　　・太陽光発電装置
　　・高効率空調機
　　・高効率給湯器
　　・太陽熱利用システム装置
改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること
居住部分の床面積が2分の1以上であること（併用住宅の場合）

(注意)耐震改修による減額等を受けている場合、本特例は適用できません。
　　　本特例は1度しか適用できません。

減額となる対象床面積

一戸（併用住宅の場合は住宅部分）当たり120平方メートル相当分まで

減ずる額

翌年度分の家屋に係る固定資産税の3分の1が減額されます。（省エネ改修に伴い、認定長期優良住宅となった場合は、翌年度の固定資産税額の3分の2が減額されます。）

申請方法

申告
省エネ改修工事等が完了した日から3か月以内に市に申告すること。ただし、3か月以内に申告がされなかったことについてやむを得ない理由がある場合は、3か月経過後でも申告できます。
提出書類
⑴　増改築等工事証明書
　　建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が
証明しているもの
⑵　住民票の写し（市外居住者の方のみ）
⑶　補助金等の内容が確認できる書類（補助金を受けている場合）
⑷　長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
　（改修により認定長期優良住宅になった場合のみ）

　熱損失防止改修（省エネ改修）住宅申告書のダウンロード

新築した認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額

　長期にわたり良好な状態で使用できる構造等を備えた良質な住宅の普及を促進するため、新築住宅のうち「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の規定に基づき認定された住宅に対しては固定資産税の減額の措置があります。

対象家屋

　次の全ての要件を満たす住宅であること

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定される認定長期優良住宅
平成21年6月4日から令和8年3月31日までに新築された住宅
住宅部分の床面積が50平方メートル(戸建て以外の貸家住宅については40平方メートル)以上280平方メートル以下
住宅部分と住宅以外の部分がある場合(併用住宅等)は住宅部分の割合が全体の床面積2分の1以上ある住宅

減額となる対象床面積

　一戸(併用住宅の場合は住宅部分)当たり120平方メートル相当分まで

減ずる額

一般の認定長期優良住宅

新築後5年分の固定資産税額の2分の1が減額されます

3階建以上の中高層耐火住宅

新築後7年分の固定資産税額の2分の1が減額されます

申請方法

申告
新築後、新たに固定資産税が課税されることになる年度の初日の属する年の1月31日までに市に申告をすること。
ただし、期限をすぎても、やむを得ない理由がある場合は期限後でも申告することができます。
提出書類
長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則第6条、第9条又は第13条に規定する通知書の写し

　認定長期優良住宅申告書のダウンロード